・不動産の売買でトラブルになっている
・賃貸借契約書の内容が適切か判断してもらいたい
・賃貸に出した物件について，賃料が支払われない
・賃料の滞納が続いているが，入居者に連絡が取れない
・賃貸に出した物件がゴミ屋敷になっているのでなんとかしたい
・相続などにより，不動産が共有状態になっているが，これを解消したい
・事務所として，不動産を借りていたが，退去の際，高額な原状回復費用を請求された
・営業している店舗について，家主から立ち退きを求められて困っている
不動産に関して，上記のようなご相談を頂くことがあります。
不動産に関するトラブルは，一般の方であっても経験しやすいトラブルの一つですが，会社を経営されている方は，不動産を所有されている場合も多く，また，事務所や店舗として，従業員の社宅などとして，物件を借りることも多々ありますので，不動産トラブルに巻き込まれる可能性はより高いといえるでしょう。
不動産トラブルにつきましては，弁護士が早期に介入し適切な対応を行うことで，スムーズな解決がはかれる場合が多々ありますので，このようなトラブルにお悩みの企業様は，当事務所のご相談いただければと思います。
賃料未払いトラブル
不動産オーナーの方や管理会社の方が最も頭を悩まされている問題は，賃料の不払いではないでしょうか。
収益不動産において，賃料の不払いは，キャッシュフローの悪化に直結する重大な問題です。
滞納は繰り返すものの，遅れ遅れ全額を支払ってくるような入居者であれば，しばらく様子を見るようになることも多いかも知れません。
これに対して，数ヶ月（概ね３か月以上）滞納が続き，連絡すら取りづらくなっているような入居者であれば，すでに信頼関係は破壊されていると考えられるので，早急に賃貸借契約を解除して，建物を明け渡してもらうよう求めることが必要となるでしょう。なお，不動産賃貸借契約の解除には信頼関係の破壊が必要となりますが，そのことについては，次項をご確認ください。
入居者が任意に明け渡さない場合には，建物明渡しとともに，未払賃料の支払を求めて，訴訟を提起するという流れとなります。訴訟には，通常３か月以上はかかりますが，入居者が音信不通で，訴訟にも全く対応しないような場合には，第１回目の口頭弁論期日で弁論が終結され，判決が下されることもありますので，かなり早く終了することもあります。
判決をもらってもさらに明渡しをしてもらえない場合には，裁判所に強制執行を申立て，執行官らに荷物を運び出してもらうことで，明渡しを完了させます。
強制執行の申立から，上記のように執行官らが荷物を運び出してくれるまでに，１ヶ月半程度かかりますし，運び出した荷物については，すぐに処分することは出来ないため，そこからさらに１か月程度保管することが必要になります。
このように，訴訟・強制執行を通じて，通常は，相当程度時間がかかります。
一方で，賃料を数ヶ月滞納するような入居者から，未払賃料や，明渡しまでの賃料相当額の遅延損害金の全額を回収することは，事実上難しいといわざるを得ません。
このため，少しでも早く明け渡してもらい，次の入居者に入居してもらう方が良く，逆に明渡しまでの期間が長ければ長いほど，機会損失がより拡大していくことになるのです。
建物の明渡しについて，訴訟や強制執行までを行うことは大がかりなイメージであり，ついつい先延ばしにしてしまうことも多いかも知れませんが，上記のとおり，賃料未払いトラブルへの対応は早ければ早いほど良いのです。
このため，賃料未払トラブルにお悩みの方は，少しでも早くご相談ください。
汚部屋問題（ゴミ屋敷問題）
賃料未払トラブルに次いで，最近増えている問題として，汚部屋問題というものがあります。
何らかの原因で，入居者が部屋を清潔に保つことが出来なくなり，部屋がゴミで一杯となり，足の踏み場もなく，生活にすら支障を来している様な状態を指します。
程度の問題はありますが，例えば悪臭が発生し，他の入居者から苦情が頻発している様な場合には，何らかの対応をしないと，他の入居者が退去するなど損害が拡大する可能性があります。
当事務所でも，相談に来られたオーナーが，ゴミ屋敷問題を放置した結果，最終的に共用部までゴミで一杯になり，他の入居者が退去したり，近隣住民からも苦情が出るなど，状況が悪化してしまっていたというケースに遭遇しました。
賃貸借契約書には，「賃借人が，居室内で，不潔その他近隣の迷惑となる行為をしたときは，契約を解除することが出来る」というような内容の条項が入っていることもありますので，このような条項に該当するといえるのであれば，解除の余地があります。
しかし，不動産賃貸借契約については，貸主と借主との間の信頼関係を基礎とする継続的な契約です。このため，少しの契約違反があっても，信頼関係が破壊されていない場合には，契約の解除は認められないとされています。このため，ゴミをためる行為や入居者の対応よって，信頼関係が破壊されたといえない場合には，賃貸借契約を解除することは出来ません。このため，まずは入居者と話し合って，ゴミを撤去することを合意させるなど，段階を踏んだ対応が求められます。
また，契約書に定められた用法を遵守していないとして，用法遵守義務違反での解除も検討されます。
このように，契約書に用法を定めたり，禁止事項を記載したり，禁止事項を行った場合の対応が記載されていることはとても重要なことです。このため，問題が起こった場合に，十分な対応が出来るような内容の賃貸借契約書となっているかについても，確認しておく必要があるでしょう。
契約書については，こちらにも詳しく記載してありますので，是非ご参照ください。
立退料について
マンションやアパート，事務所物件に入居している場合，様々な事情から，貸主に退去を求められることがあります。しかし，借地借家法により，賃借人の立場は非常に強いものとなっていますので，仮に，契約期間が満了していたとしても，賃借人の方から契約の更新をしない旨を通知した場合か，賃貸人の方から更新しないと通知する場合には，「正当な事由」がなければ，契約は終了しないこととなっています。
この，「正当な事由」とは，①賃貸人と賃借人の建物の使用を必要とする事情，②建物の賃貸借に関する従前の経過，③建物の利用状況，④建物の現況，⑤立退料の支払いを総合的に判断して決定されることになります。
以上のように，賃貸借を終了させるためには，厳格な要件を満たさなければならならない一方で，⑤の立退料については，交渉可能な条件です。このため，不動産オーナーから退去の求めがあった場合，退去する条件として，立退料の金額が争点となることも多いといえます。
事務所や店舗が引っ越さなければならなくなった場合，会社にとっては大きな痛手ですので，正当な立退料を得る必要があります。賃借人にとって有利な事情を探して，交渉を有利に進めるためにも，不動産の立ち退きを求められた際には，弁護士にご相談いただければと思います。
共有不動産のトラブル
相続で不動産を取得した場合などには，不動産が共有状態となることがあります。
不動産が共有状態にあると，売却，建物の改装，土地の造成等，共有者の過半数や全員の同意が必要となります。このため，共有者の人数が多ければ多いほど，何をするにせよ煩雑ということになります。
このため，持分の売却や，共有物の分割によって，共有状態というのは解消しておいた方が良いと考えられます。
しかしながら，共有物の分割方法については，いろいろな方法がありますので，一度，専門家である弁護士にご相談いただければと思います。
